2023年《政府工作報告》指出，要推動發展方式綠色轉型，加快建設新型能源體系，推動經濟社會發展綠色化、低碳化，是實現高質量發展的關鍵環節。其中，房地產和建筑行業作為能源消耗的重要部門，將是中國綠色轉型發展的重要一環。本文將從綠色認證、綠色溢價和綠色金融等方面，對物流地產的綠色發展進程進行梳理和討論。

【資料圖】

綠色物流發展前景廣闊

國際能源署和聯合國環境規劃署發布的《全球建筑建造業現狀報告》顯示，建筑行業碳排放量占全球碳排放總量高達39%，未來綠色改造和節能減排空間顯著。但是，盡管近年來相關投資大幅增加，全球范圍內建筑能源強度也有所降低，建筑行業的總能耗和二氧化碳排放量卻超過了疫情前水平。2021年，建筑能源需求同比增長約4%，創下10年以來的最大增幅；建筑運營的二氧化碳排放總量達到歷史新高的100億噸，同比增長約5%，比上一個峰值（2019年）高出2%?？梢哉f，建筑行業并未走在2050年實現脫碳的軌道上，其實際表現與脫碳途徑之間的差距反倒擴大，環境、社會和公司治理（ESG）發展備受關注。

在房地產行業中，辦公及商業建筑是ESG領域的先行者，不論是在綠色認證還是實踐落地方面都有不俗的表現。在物流地產領域，探索綠色轉型、掛牌綠色認證在近年也開始受到廣泛關注。目前全國共有物流相關法人單位40萬家左右，從業人員超過5000萬人。不少物流企業積極踐行ESG原則和綠色、低碳、環保理念，尤其注重倉儲設施的節能減排，將屋頂光伏、電力存儲、水循環系統等實際運用于倉儲地產的建設和運營中。

伴隨著市場規模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升；與此同時，在各相關部門、全行業共同努力下，我國社會物流成本水平穩步下降。2022年社會物流總費用同比增長4.4%至17.8萬億元，社會物流總費用與國內生產總值（GDP）的比率為14.7%，較2012年下降3.3個百分點。

但是，與發達經濟體6%至8%的比率、東南亞發展中國家10%左右的比率相比，我國現階段物流總費用占GDP比重依然偏高?？梢姡覈锪鞯禺a降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業有望成為推動實現低碳經濟的重要行業之一。

隨著相關政策的出臺，企業積極踐行綠色、低碳、環保理念，能夠實現降本增效、便利企業融資、助力企業發展。據仲量聯行研究部統計，截至目前，全國已有300多個物流園區榮獲不同類型的綠色認證，但僅占全國物流地產總量的3.9%。

綠色轉型成為可持續發展的必由之路

對于物流地產持有方而言，綠色轉型已成為可持續發展的必由之路、成為確保未來長期收益的前期投資。這雖然在短期內增加了建筑和運營成本的增加，但也會讓企業和項目在融資、合規、企業聲譽與品牌形象等方面受益，并在中長期帶來成本優化的持續效益和經營性收入的穩步增長。

從過去幾年的實踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產品的支持，極大地推動工業倉儲項目提升市場競爭力、順利踐行綠色轉型。

從風險角度而言，綠色資產標的的折現率相對較低，從而能增加投資方退出時的資產回報率。與標準倉儲項目相比，綠色資產標的明顯更具優勢、吸引力和競爭力，能夠切實降低融資成本、享受更為多元的融資手段和融資渠道。綠色倉儲的開發建設和運營，能夠很大程度上幫助企業獲得更優惠的融資或優先融資資格。

雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產證券化產品，但從最近發行的碳中和證券化產品看，融資票面利率低60個基點。據中指研究院統計，2021年，房地產企業共發行綠色債券總額約608.98億元，同比增長一倍，市場規模急劇擴大。綠色債券指募集資金專門用于支持符合規定條件的綠色產業、綠色項目或綠色經濟活動，依照法定程序發行并按約定還本付息的有價證券。除此之外，其他金融產品也正在開通“綠色通道”。房地產信托投資基金（REITs）對綠色物流資產的推動更為顯著。例如，中金普洛斯REITs通過利用底層資產項目的ESG表現提高聲譽定價和增值潛力，從而在公開募資時實現金融價值擴大化。

與此同時，各國金融監管機構對上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團因此加強在環境、社會及管治方面實施系統化運營戰略。在具體實踐過程中，節能設施、數字化園區管理等投入仍然較高。但是，頭部集團往往更看重遠期收益，未雨綢繆地做好相應建設有助于滿足未來政策要求與終端需求，并使企業在步入ESG信息強制性披露、碳排政策由激勵轉向約束的時代時，更具適應性。

我們預計，綠色物流項目在未來將更具市場競爭力。新能源、新材料等綠色、低碳、環保技術的應用，將使入駐園區的租戶在節省成本的同時增強企業聲譽、履行社會責任、提升企業可持續發展能力。在促進企業建立良好的內部治理和風險管理體系、確保合法合規與穩健經營的同時，優質的綠色倉儲物流項目也將因此更具租金溢價與資產增值潛力。

綠色認證、綠色溢價和綠色評估空間巨大

綠色、低碳、環保是物流地產順應時代發展、完成轉型升級的“必修課”。盡管綠色建筑認證在中國物流領域仍處于發展初期，但市場中申報綠色認證的項目數量已呈大幅增長態勢，綠色認證體系在凈零碳方面也開始持續演進成熟，有望助力物流地產市場整體實現綠色、低碳、環保的高質量發展目標。對于物流項目持有方來說，一方面，有效的綠色改造和節能減排也將保障企業降低日益增長的碳配額購買成本，更是有望帶來顯著的正向收益；另一方面，不少上市公司為了滿足各國ESG信息披露的相關要求，在物流地產項目的租賃、購買等決策過程中也更為關注綠色建筑、ESG等相關指標，倒逼相關物流地產項目加速綠色轉型。我們預計，未來擁有高級別綠色認證的項目將更具市場競爭力，并獲得可觀的“綠色溢價”。

（一）物流資產綠色認證數量井噴式增長

為量化評估物流地產市場綠色轉型現狀，仲量聯行調研了全國已獲各類機構認證的全部綠色倉物流儲項目。調研發現，全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市，呈現多點發展態勢（見圖1）。即使是上海和天津這兩個獲得美國綠色建筑委員會能源與環境設計先鋒（LEED）綠色建筑認證的物流項目最多的城市，其項目總數也僅占全國總量的12%。與仲量聯行統計的全國物流地產總項目數量相比，獲得綠色認證的項目僅占3.9%，未來提升空間巨大。2017年全國認證數量開始顯著增長，增速逐年加快，2022年呈現井噴態勢。外資開發商更加重視ESG理念，目前全國84.3%的LEED綠色建筑認證物流項目為外資持有（見圖2）。

（二）租金“綠色溢價”長期大有可為

根據仲量聯行研究部的統計，已獲綠色認證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一、二線城市項目的平均溢價更為顯著，達到5%至7%；而下沉城市的溢價低于2%。從具體城市的表現來看，天津獲得綠色認證的物流項目溢價高達12%；北京、廊坊和寧波的物流項目綠色溢價可以達到9%左右。我們此前發布的《可持續發展的價值》報告發現，中國一線城市甲級辦公樓市場的租金綠色溢價區間在2%至10%，其中最高級別綠色認證（例如LEED金級、鉑金級）的資產溢價表現更為突出（見圖3）。

對比辦公樓市場，物流地產項目的綠色溢價也相當可觀。但我們認為，這更多的是由于獲批綠色認證的項目多為周邊市場和同類物業中條件最優質的標桿項目，并多由成熟開發商持有運營，租金表現在多種有利因素加持下本就優于市場均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認證的項目與區位相近、品質相等、條件相似但未獲綠色認證的優質項目對比，則租金差距并不顯著。

從需求方的角度來說，倉儲物流項目是否具備綠色認證，目前尚未成為租戶的主要考量因素。雖然一部分物流項目配備了可再生能源設施，有望幫助租戶降低部分成本支出，但租戶企業并未形成為此支付租金溢價的普遍習慣。

截至2023年，全國物流地產獲鉑金級認證的項目數量僅有8個。綠色認證的短期經濟效益尚不明顯，大部分物流項目投入較大成本申報高級別綠色建筑認證的動力不足。但是，隨著雙碳政策嚴格落實、租戶綠色租賃需求增強，綠色物流項目的租金溢價和市場表現將進一步提升，促使更多的資產持有方積極探索物流項目的綠色轉型方案，形成正向傳導、正向反饋、正向激勵的良性循環。

（三）物流地產領域綠色建筑評估體系百花齊放

目前全球綠色建筑認證體系較多，能為物流地產項目提供認證的體系包括美國綠色委員會能源與環境設計先鋒（LEED）體系、英國建筑研究院（BRE）的綠色建筑評估體系、國際金融公司（IFC）的“卓越設計以提高效率”（EDGE）綠色建筑標準、中國倉儲與物流協會“綠色倉庫認證”等。其他知名度較高的國際建筑業主與管理者協會（BOMA）和國際健康建筑研究所WELL等認證體系，目前主要集中在辦公樓和零售等項目類型上，暫未向國內物流領域滲透。

調研發現，美國綠色建筑委員會建立的LEED認證體系的運用相對來說廣泛，全國范圍內采用認證的非自用高標物流園區達到了82個。此外，申請LEED認證的項目數量仍在逐年遞增，部分項目在開工前更已完成綠色建筑規劃并提出申請。僅在2023年第一季度，申請LEED認證的非自用高標項目數量就已超過30個，達到同期歷史峰值。

LEED認證體系的主要競爭者是BRE體系和EDGE綠色建筑標準。2019年，中國綠色建筑協會與BRE合作提供“中英綠建雙認證”。雖然目前該認證項目數量較少，但在近兩年逐漸獲得關注。普洛斯成都新津物流園在2023年4月份獲得了BRE“杰出級”認證，成為中國市場首個該級別的物流項目。此外，由普洛斯、宇培聯合中倉協共同建立的“綠色倉庫認證”，目前也已完成275個三星物流項目的評估。

從綠色認證到“凈零碳”認證實現雙碳目標

當前全球綠色認證體系繁多，但評價標準基本都包括可持續建筑選址、水資源利用、能源利用、資源與材料利用、室內環境質量等幾個主要方面。為符合評價標準、順利完成認證，物流項目需要在園區規劃、建設、管理、運營等角度全方位融入永續發展實踐。

在能源相關方面，園區需要進行節能、新能源與可再生能源、儲能的應用。目前國內的許多物流園區都引入了新能源充電樁、分布式光伏，分布式風力發電機組及儲能設施，為園區提供大量可再生能源。在資源與材料利用方面，物流項目在運營中積極使用可再循環木制托盤和電動叉車等以節約資源。在水資源利用方面，部分物流項目也開始采用“海綿城市”設計和高效節水技術等。除此之外，智慧化物流園區系統等有助于減少人工成本的科技創新設計也為項目申請綠色認證賦能。

雖然以上實踐對物流園區減碳、降低污染有一定推動作用，但并不代表完全做到了低碳運營。以LEED認證為例，通過分析已獲認證項目的打分卡，我們發現項目獲得40分以上即可拿到最低級別的認證（110分為滿分）。因此認證級別較低的項目，更著重于在ESG理念中的S（社會責任）和G（公司治理）兩方面得分。這些項目雖然獲得了相關綠色認證，但實際上在E（環境保護）方面大多并未達成有效得分。

目前，獲得綠色認證的樓宇建筑不一定碳足跡最低。這在全球各個國家的不同房地產領域均有體現。根據仲量聯行2022年發布的報告《可持續發展的回歸》中指出，以美國波士頓的房地產市場為例，樓宇掛牌LEED認證級別與其單位面積碳排放量之間并無顯著相關性(見圖4）。

為了實現碳中和目標，BRE、LEED等各類綠色建筑認證體系也在現有基礎上進一步推出了“凈零碳”認證（零碳、零能耗），已經獲得初階綠色認證的項目可以提出申請。2022年12月，聯合利華合肥物流園獲評LEED亞洲首個零碳、零能耗雙認證，普洛斯東莞新沙物流園也獲評BRE國內首個“卓越級”凈零碳建筑認證。

綠色金融推動物流地產轉型升級

在提前明確和充分契合境內外綠色項目的評估體系、評價目標、界定標準的基礎上，以ESG評價體系為導向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項目提升融資優勢、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯成本與合規成本，使相關利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來的良好的投資回報，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發展道路。而從更廣的意義上說，綠色金融對物流地產轉型的推動和助力作用，恰恰反映了綠色金融對具體產業的綠色轉型、“雙碳”環保進程的支持、引領和指導作用，反映了經濟效益與社會效益、環境效益的協同和統一。

發展綠色金融可以加快形成節約資源和保護環境的產業結構和生產方式，助力實體經濟和社會全面綠色轉型，落實產業、科技、實體經濟與金融結合、實現創新驅動發展戰略，激發民間投資活力、形成存量資產和新增投資的良性循環。具體到物流地產和其他綠色建筑領域來說，可將綠色建筑、節能減排、科技創新、綠色建材、綠色消費等相關產業和項目納入綠色金融支持范圍、綠色政策激勵范圍和綠色信貸、綠色債券等綠色金融標準規劃中。

2018年，中國人民銀行和中國證監會等主管機構指導成立了綠色債券標準委員會，進一步完善了綠色債券的評估認證、綠色債券的信息披露以及其他與綠色債券發行相關的自律管理，有效促進了市場規范健康發展。目前，我國綠色債券發行規模處于全球領先水平。2022年，我國綠色債券發行量高達1.76萬億元，同比增長32.8%，位列全球綠色債券市場發行規模前三。與此同時，對綠色金融的監管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標準委員會發布《中國綠色債券原則》，標志著國內標準的進一步統一并與國際接軌，大幅度提升了綠色純度。

從中國物流地產的發展空間和全球領先的綠債發行市場地位來看，綠色債券對物流地產的綠色轉型也至關重要。根據相關規定，綠色債券有四個核心要素：一是募集資金用途。綠色債券的募集資金需 100%用于符合規定條件的綠色產業、綠色經濟活動等相關的綠色項目。綠色項目認定范圍應依據中國人民銀行會同國家發展改革委、中國證監會聯合印發的《綠色債券支持項目目錄（2021 年版）》，境外發行人綠色項目認定范圍也可依據《可持續金融共同分類目錄報告-減緩氣候變化》《可持續金融分類方案-氣候授權法案》等國際綠色產業分類標準。

二是項目評估與遴選。募集說明書等文件需要披露綠色項目的具體信息，內控方面還要求披露項目遴選的職責劃分、具體實施過程等。第三方評估認證機構作為綠色債券市場的“看門人”，需大力防范“洗綠”“漂綠”行為。

三是募集資金管理。開立募集資金的專項監管賬戶，全流程追蹤募集資金流向。閑置募集資金可進行單期投資期限小于12個月的安全性高、流動性好的產品，如國債、政策性銀行金融債、地方政府債等。綠色債券募集資金用途變更后投向的項目，仍需滿足綠色債券募投項目要求。

四是存續期信息披露。債券存續期內應按年披露上年募集資金使用情況，鼓勵提高披露頻次為每半年或每季度，現行的最低披露頻次為按年披露。

通過適當的經濟激勵措施和制度安排，綠色債券等政策工具也有望不斷增加物流地產企業和項目從事綠色經濟活動的收益、降低和補償其相關風險，推動物流地產資源環境成本內部化、企業市場價值精確化，引導企業自發減少具有負外部性行為、增加正外部行為，協助企業解決在綠色低碳化轉型、綠色融資和綠色運營過程中存在的增量成本與增量收益之間的時間錯配、權益錯配、技術錯配，促進綠色可持續發展，并反過來不斷推動形成和完善與綠色發展更為相容的綠色金融制度。（作者米陽為仲量聯行華北區研究部負責人，紀明為仲量聯行華北區研究部董事）

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